点击关闭

消费金融-国内贷款主要反映房企从银行获得的房地产开发贷等资金-体育新闻361

  • 时间:

曝林书豪加盟首钢

銷售回款在房地產開發資金來源中體現為定金及預收款和按揭貸款兩項,合計佔比達到47.7%,是房企最重要的資金來源。高槓桿房企通過銷售來逐步降低槓桿是健康可持續的降槓桿手段。2019年以來,房地產市場先經歷了「小陽春」,但二季度以來又受到政策的持續收緊影響,面臨一定的銷售壓力。以2019H1房企權益銷售金額/2018年房企權益銷售金額來衡量房企通過銷售回款降槓桿的能力,金科、中梁、恆大、陽光城和佳兆業等企業表現突出。

摘要:從廣義資金占用來看,房地產佔用銀行信貸資源較多。房地產貸款佔總貸款餘額近年來持續提升,2018年已經達到28.4%;而2018年新增貸款中投向房地產的貸款佔比更是達到約40%;這些還沒有考慮違規流入樓市的消費性貸款。直接來源於銀行的房地產開發資金佔比約3成,如果考慮到住房銷售過程中銀行資金的加持以及自籌資金中來自銀行的資金,那麼銀行資金對房地產開發資金的直接影響將超過六成,具有決定性作用。若落實銀行信貸資源結構調整,未來房地產開發貸款及個人住房貸款增速或還將降低,房企將面臨更大的融資壓力。上半年,金科、中梁、恆大、陽光城(000671)和佳兆業等高槓桿企業表現出比較突出的銷售降槓桿能力;而高槓桿、銀行貸款佔比較高、銷售情況不佳的一些企業需要關注。

(4)以2019H1房企權益銷售金額/2018年房企權益銷售金額來衡量房企通過銷售回款降槓桿的能力,金科、中梁、恆大、陽光城和佳兆業等企業表現突出;而高槓桿、銀行貸款佔比較高、銷售情況不佳的泰禾、綠地控股、富力等企業需要關注

1.銀行房地產貸款政策梳理

房地產開發貸款餘額增速與房地產開發資金中銀行貸款增速波動上有一定的時間差,但波動形態具有較強的一致性;而與房地產銷售相關的定金及預收款增速、個人按揭貸款增速和個人住房貸款餘額增速具有非常高的一致性。

2.1銀行投向房地產的資金房地產貸款佔總貸款餘額的比例已經達到28.4%,近年來持續提升。從結構上來看,房地產開發貸款占各項貸款餘額的比例有所上升,2018年佔比已經達到7.5%,相比2017年提高0.6pct;個人住房貸款佔比持續提升,其中2016-17年佔比分別提升3.0pct和1.3pct,2018年佔比達到18.9%,提升0.7pct。新增貸款中投向房地產的貸款維持在高位,2016-18年均維持在40%左右,2019H1新增房地產貸款佔比有所降低,但仍然達到33.2%。

融資結構中,龍頭地產企業有息負債中銀行貸款佔比較高。如果銀行貸款進一步收緊,高槓桿、銀行貸款佔比較高而銷售情況不佳的泰禾、綠地控股(600606)、富力等企業需要關注。

評級調整:上周40家發行人及其發行債券發生跟蹤評級調整,22家下調,18家上調。 一級市場:發行量較上周小幅下降,發行利率大部分小幅下降。本周非金融企業短融、中票、企業債和公司債合計發行約1,122.5億元,總發行量較上周小幅下降。從發行利率來看,交易商協會公布的發行指導利率大部分小幅下降,各等級變動幅度在-2-5BP。 二級市場:成交量小幅上升,收益率普遍下行。利率品現券收益率整體下行;信用債收益率整體下行;信用利差整體上行,部分下行;各類信用等級利差整體上行,部分下行。交易所企業債市場交易活躍度有所下降,公司債市場交易活躍度有所上升,企業債凈價下跌家數等於上漲家數,公司債凈價下跌家數小於上漲家數。

狹義上來講,房地產企業直接從銀行獲得的貸款可以分為三類:房地產開發貸款、併購貸款和拆遷貸款。按照開發內容的不同,房地產開發貸款可以分為房產開發貸款和地產開發貸款;按照開發性質的不同,可以分為保障性住房開發貸款和其他房地產開發貸款。併購貸款和拆遷貸款規模較小,是部分房企以併購或舊改的方式獲取土地過程中產生的貸款。

本文首發於微信公眾號:固收彬法。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

那麼,目前房地產還能通過哪些途徑獲得銀行的貸款?房地產到底佔用了多少信貸資源?不同房企,哪些存在高槓桿經營問題,誰將最先感受到銀行收縮信貸的壓力?本文將一一回答這些問題。

綜合來看,涉及房地產的貸款投放佔據銀行信貸投放的近三成,而近年來新增貸款中涉房貸款佔比更是佔到四成以上;此外,大量短期消費性貸款通過違規操作的方式流入樓市,進一步佔用了銀行的信貸資源;整體來看,房地產對銀行信貸資源的佔用不可謂不大。而這其中,個人住房貸款對房地產信貸額度的佔用居主要地位。

在「房住不炒」的定位下,強調調整信貸結構,表達出進一步收緊房地產貸款的可能性。而收緊的方式可能體現為降低涉房貸款的增速,畢竟目前房地產開發貸款餘額增速和個人住房貸款餘額增速分別保持在14.6%(2019H1)和17.5%(2019Q1)的水平。降低增速也將直接影響房地產開發資金中的銀行貸款和個人按揭貸款,兩項合計佔比超過房地產開發資金來源的近3成,這將進一步影響當前房地產企業的資金面緊張程度。

在資管新規的監管下,銀行表外通道類業務逐步回歸表內,房企很難再通過信託、證券公司等獲得銀行的資金。而併購類貸款要求相對嚴格,規模也較小。

不同房企槓桿情況差別較大,北大資源、泰禾、中天金融、陽光100等房企凈負債率較高,超過200%,需要關注;而中海、萬科、華潤等房企的凈負債率較低。

房地產開發貸款持續增長,截止2019年6月底,餘額已經達到11.04萬億,其中保障性住房開發貸款4.61萬億,佔比達到42%。

4.小結(1)狹義上來講,房地產企業直接從銀行獲得的貸款可以分為三類:房地產開發貸款、併購貸款和拆遷貸款。廣義上來講,房地產佔據的銀行信貸資源除了房企直接從銀行獲得的資金外,還有個人按揭貸款和部分消費貸。

繼7月30日中央政治局工作會議提出:「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段」之後,央行31日發佈「全國銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會」新聞稿,會議指出:「要堅持『房子是用來住的,不是用來炒的』定位,認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房,加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高槓桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率」。

房地產開發貸款監管政策逐步完善,目前房企取得開發貸款需要滿足「四三二」要求。「四三二」要求指「四證齊全、三成資本金和二級資質」,更詳細而言,「四證」包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證;「三成資本金」是概稱,不同項目類型資本金比例目前有所調整,普通商品房和保障性住房資本金比例為20%;「二級資質」指項目公司控股股東必須具備房地產二級開發資質。

綜合來看,房地產開發資金中,直接來源為銀行的資金佔比近三成,但如果考慮到住房銷售過程中,如果沒有銀行資金的加持,房地產銷售也將直接受到影響,進而將直接影響到定金及預收款項資金,那麼銀行資金對房地產開發資金的直接影響將超過六成,具有決定性作用。

哪些房企受銀行信貸監管壓力大?

2.2房企資金來源中的銀行資金

另一方面,從個人住房貸款餘額來看,受2016年以來房地產市場升溫影響,個人住房貸款餘額快速增長,雖然近兩年增速有所下滑,但2019年一季度,仍然保持了17.5%的增速。通過對比個人住房貸款增速與個人住房貸款加權平均利率能夠看出來,二者存在非常明顯的反向變動關係。在個人住房貸款利率上行時,多數情況下會引發個人住房貸款餘額增速的下行。這二者之間,我們認為個人住房貸款平均利率佔據主導作用,即資金的價格影響資金的需求量。這也為市場調控提供了抓手,即可以通過調整個人住房貸款利率進而影響個人住房貸款。

(2)從廣義資金占用來看,房地產佔用銀行信貸資源較多。房地產貸款佔總貸款餘額近年來持續提升,2018年已經達到28.4%;而2018年新增貸款中投向房地產的貸款佔比更是達到約40%;此外,還有部分消費性貸款違規流入房地產市場,佔用銀行信貸資源。

廣義上來講,房地產佔據的銀行信貸資源除了房企直接從銀行獲得的資金外,還有個人按揭貸款。個人按揭貸款作為銷售回款,在房屋產權證辦妥之後將打到房地產企業的資金賬戶。

2017年以來,消費性貸款違規流入房地產市場,佔據部分信貸資源。從數據上來看,2017年以前,住戶短期消費貸款與社會消費品零售總額增速走勢具有非常強的相似性,但進入2017年以後,住戶短期消費貸款增速明顯高出社會消費品零售總額增速,部分短期消費貸款資金違規流入房地產市場。從2017年開始,北京(樓盤)[1]、深圳(樓盤)[2]等各地銀監會、銀行開始收緊消費性貸款,但違規行為仍然難以避免。

在改善民生的政治任務下,保障性住房開發貸款一直維持較高增速,增速長期領先其他房地產開發貸款餘額增速。

2.銀行資金投向和房地產資金來源

1.1 房地產銀行貸款政策

(3)直接來源於銀行的房地產開發資金佔比約3成,如果考慮到住房銷售過程中銀行資金的加持以及自籌資金中來自銀行的資金,那麼銀行資金對房地產開發資金的直接影響將超過六成,具有決定性作用。若落實銀行信貸資源結構調整,未來房地產開發貸款及個人住房貸款增速或還將降低。

1.2 個人按揭貸款政策個人按揭貸款政策調控主要分為兩類:首付比例調整和貸款利率調控。一直以來,首付比例的調整都是政策調整的重點,對於房地產市場具有極強的指導作用。目前,在「因地施策,分類指導」的原則下,只要滿足全國統一的監管要求,不同城市個人住房貸款最低首付款比例和利率水平自行確定。

3.大型房企槓桿情況及融資結構

房地產開發資金來源主要可以分為:國內貸款、外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款以及其他資金。其中,外資和其他資金來源佔比較小,合計佔比不超過5%。從2018年其他四項資金來源來看,國內貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款佔比分別為14.5%、33.6、33.4%和14.5%。

近年來,受房地產市場持續走強以及2015-17年整體融資環境比較寬鬆影響,能夠體現房企真實槓桿情況的凈負債率指標持續攀升。2018年受國內緊信用環境的影響及金融去槓桿、「房住不炒」政策的持續落地影響,房企的凈負債率明顯降低,但目前仍然處於相對比較高的位置。

直接資金來源為銀行的資金佔比近3成。國內貸款主要反映房企從銀行獲得的房地產開發貸等資金,定金及預收款、個人按揭貸款反映房屋銷售回款,其中個人按揭貸款資金來源為銀行;自籌資金則包括公司自有資金、債券籌資等。國內貸款和個人按揭貸款的直接資金來源為銀行,合計佔比達到28.8%。

政府高度關注消費貸款違規流入樓市的情況。2018年11月發佈的《中國金融穩定報告(2018)》指出短期消費貸款的異常增長,是部分購房者李勇消費貸等產品規避首付比的限制;2019年2月份,銀保監會發文介紹了2018年防範化解重大風險工作整體情況,指出「落實差別化住房信貸政策,嚴禁「首付貸」和消費貸資金流入房地產市場等違規行為,堅決遏制房地產泡沫化傾向」;5月份銀保監會發佈的《銀保監會關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》(23號文)再次將「個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房」作為工作要點;而7月份的「銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會」上,也指出要「保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房,加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理」。

今日关键词:波特兰市警告暴力