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公寓行业-让许多长租公寓、共享办公运营企业遭遇了前所未有的危机-盘锦新闻网

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此外,機構數據顯示,中國聯合辦公運營商平台已超300多家,布局網點數超6000多個,總體運營面積達1200萬平方米,提供工位數達200萬個。業內人士預計,到2022年,中國聯合辦公面積預計接近8000萬平方米,占商業辦公物業面積的15%。

截至目前,蘇州、上海、北京、青島等地相繼出台支持性措施,其中包括減租減稅、延緩社保繳費等措施。不過,在新派公寓創始人王戈宏看來,這些都是短期內的政策,從長效機制來看,還需要金融上的突破與創新。

遭遇「寒冬」,租賃企業現金流吃緊

王戈宏指出,從事租賃行業的企業資金渠道,主要來自風險投資以及租金收入,絕大多數租賃性企業是輕資產,缺乏抵押品,無法從銀行現有的制度下獲得便宜的長期資金。

縱觀國際市場,尤其是美國、新加坡,基本通過公募上市的REITs(房地產信託投資基金)來吸引社會資本為租賃企業發展提供資金,我國公募REITs也在積極推進中。不過,目前在交易所雖掛牌了很多ABS(資產支持證券化)、類REITs、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)產品,但都基於機構投資人的債權產品,對企業的可抵押資產規模以及評級要求較高,絕大多數租賃企業的指標達不到要求。

最近兩年多,在「租售並舉」的政策推動下,長租公寓、聯合辦公獲得了長足發展。

統計數據顯示,全國各類機構管理租賃型的公寓市場規模已接近萬億級,全國長租公寓的運營商已近2000多家,為城市工作人群提供了包括藍領公寓、白領公寓、精品公寓以及家庭公寓等不同細分的居住產品。業內人士預測,到2035年,長租公寓市場規模將達4萬億元。

「前段時間一些爆倉的企業,就是由於借客戶信用從金融機構做租金分期來拓展規模,在出租率下降時沒有控制好現金流而出現問題。」王戈宏表示,規模化的資金需求成為租賃企業是否可以健康發展的核心要素。

一方面,建議國家設立100億-200億元的「中國租賃產業專項扶持基金」,緩解職住平衡的民生大事。初期可由住房租賃發展核心省市的政府引導基金按比例拿出一部分,與大中型銀行、大型險資企業一道,做成一個「資金池」,用低息長周期貸款對合格的租賃性企業進行支持。

細究下來,我國的REITS尚處在初級階段,正在從類REITS向真正的REITS過渡中。「目前地方政府有一些引導基金,但並沒有傾斜到住房租賃市場。因此,我們呼籲國家在金融層面給予租賃市場更多支持。」王戈宏說。

不管長租公寓、共享辦公未來如何演變,與資本的參与密不可分。尤其是長租公寓存在「地貴、錢貴、周轉慢」的痛點,面臨前期投入大,回收期較長,短期盈利能力難的問題。

此外,聯合保險等金融機構,借鑒國際通行行業慣例,探索並建立我國租賃行業保險體系;借鑒銀行信貸部門機制,成立基金審批委員會,審核租賃機構貸款的資格。

新京報記者 張曉蘭

一場突如其來的疫情,讓許多長租公寓、共享辦公運營企業遭遇了前所未有的危機。他們面臨的不僅是防控抗疫,還有現金流吃緊、客戶流失、出租率降低……有業內預計,一些中小租賃企業的現金流,維持不超過3個月。

新京報記者了解到,目前只有位於北京CBD的新派公寓由於通過收購存量資產改造后運營,才有資格於2017年底在深交所發行了中國第一個住房租賃類REITs,之後就沒有長租企業脫離主體評級,靠自身的能力做成REITs。

然而,租賃行業的發展由於缺乏金融政策的支持,加上包租模式的先天缺陷,持續發展的動力明顯不足。實際上,在剛剛過去的2019年,長租公寓已經歷了洗牌期,在資金、運營雙重考驗之下,部分中小企業已在競爭中被淘汰出局,整體行業估值出現了大滑坡。

按往常租賃市場交易慣例,每年春節后是租賃旺季,返城的人和外出實習的學生群體開始租房,各個租賃企業也都等待年後市場回暖。然而,當新冠肺炎疫情襲來,迎來旺季卻無法出租,租金收不到,成本卻在增加,現金流便成為租賃企業巨大的掣肘。

REITs還處於初級階段,租賃企業融資難

新京報記者獲悉,中國飯店協會公寓專業委員會理事長、新派公寓創始人王戈宏與優客工場、共享際創始人毛大慶一起,針對目前長租公寓和聯合辦公遇到的難點,提出四大建議。

建議:設立租賃產業專項扶持基金,重塑企業信用評級

另一方面,建議聯合銀行等金融機構、評級諮詢機構、公寓行業組織、聯合辦公行業組織、公寓運營商、聯合辦公運營商,制定全新的中國租賃企業信用評級系統、企業價值評估模型,為輕資產的租賃機構評級,資金的利息認定製定科學標準。政府應引導銀行建立新型的信用評價體系,審批貸款不以資產規模作為判斷企業償債能力的唯一指標,也可設立政府擔保平台,為租賃性行業企業提供融資擔保,提高銀行對租賃性行業企業信貸發放的積極性。

在此背景下,2月14日,新京報記者獲悉,中國飯店協會公寓專業委員會經過與理事單位(行業排名前30的長租公寓企業)代表溝通,聯合中國知名聯合辦公空間運營商優客工場共同發聲,呼籲設立「中國租賃產業專項扶持基金」等一系列舉措,扶持中國租賃產業健康發展。

不僅如此,不少長租公寓還面臨租客由於不能回城而大量退租或提出減免租金的情況,亦有很多從事辦公型租賃行業的企業,面對下游租戶不能及時生產、復工、產生現金流以支付租金的問題,從而對本來資金就緊張的運營機構帶來資金風險。因此,有業內預計,一些中小租賃企業的現金流,維持不超過3個月。

今日关键词:广州将分三批开学